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Aktuelles





Alle Jahre wieder

... flattert die Betriebskostenabrechnung ins Haus. Jeder Mieter sollte seine Betriebskostenabrechnung prüfen, denn immer noch ist jede zweite Abrechnung falsch. Mit ein paar einfachen Schritten kann jeder die Abrechnung seines Vermieters kontrollieren.

Formelle Richtigkeit
Die Betriebskostenabrechnung muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Ist dies nicht der Fall, so ist die Abrechnung insgesamt ungültig.
Die für das gesamte Haus ermittelten Kosten müssen aufgeführt sein.
Der sogenannte Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert werden. Mit dem Umlageschlüssel wird bestimmt, wie die Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden. Je nach Betriebskostenart gibt es die Möglichkeit, die Kosten über die Anzahl der Wohnungen, die Fläche oder auch die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen umzulegen.
In der Abrechnung muss deutlich werden, wie hoch der Anteil des Mieters an den Gesamtkosten ist und wie viele Vorauszahlungen er geleistet hat.
Fehlt auch nur eine der vier Voraussetzungen, so ist die Abrechnung unwirksam, der Mieter muss eine verlangte Nachzahlung nicht ausgleichen. Natürlich müssen auch Adressat, Vermieter und Mietobjekt in der Abrechnung angegeben sein.

Rechtzeitige Abrechnung
Im nächsten Schritt sollte kontrolliert werden, ob die Betriebskosten auch rechtzeitig abgerechnet wurden. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zugehen. Die Abrechnungsperiode ist meist das Kalenderjahr, es können im Mietvertrag aber auch andere Zeiträume vereinbart werden. War die Abrechnung wie oben beschrieben formell falsch, so kann der Vermieter nur innerhalb der zwölf Monate eine korrekte Abrechnung nachreichen. Danach eingehende Abrechnungen muss der Mieter nicht mehr ausgleichen. Rechnet der Mieter aber mit einer Rückzahlung, sollte er auf einer Abrechnung der Betriebskosten bestehen, diesen Anspruch hat der Mieter noch 3 Jahre nach Ablauf der Abrechnungsfrist.

Rechnerische Richtigkeit
Mit einem Taschenrechner kann man leicht überprüfen, ob die Abrechnung rechnerisch korrekt ist. Schon so mancher „Zahlendreher“ hat zu überhöhten Nachzahlungen geführt.

Sachliche Richtigkeit
Ob die einzelnen Positionen der Abrechnung auch inhaltlich berechtigt sind, lässt sich nur durch Einsicht in die Belege prüfen. Dies erfordert meist einen gewissen Aufwand. Die meisten Vermieter weigern sich, Kopien der Rechnungen zu versenden. Darauf hat der Mieter auch nur dann einen Anspruch, wenn das Büro des Vermieters so weit weg ist, dass dem Mieter die Fahrt nicht zu zumuten ist.
Ein guter Tipp ist es, sich zunächst die einzelnen Positionen genau anzusehen und zu vergleichen, ob die in Rechnung gestellten Werte im Durchschnitt liegen. Im sogenannten Betriebskostenspiegel kann man die Durchschnittswerte in Ost- und Westdeutschland nachschlagen und mit den eigenen Kosten vergleichen. Sind bestimmte Positionen, z. B. die Kosten für Wasser/Abwasser, zu hoch, sollte man sich die Rechnungen des Versorgungsunternehmens vom Vermieter zeigen lassen.

Warme und kalte Betriebskosten
Man unterteilt die Betriebskosten in sogenannte „warme“ und „kalte“ Betriebskosten. Als warme Betriebskosten bezeichnet man die Kosten für Heizung, Warmwasser und Strom (soweit dieser für Warmwasser oder Heizung notwendig ist). Kalte Betriebskosten sind: Andere als die genannten Kosten kann der Vermieter dem Mieter nur dann in Rechnung stellen, wenn es vertraglich vereinbart ist. Gerade hier sollte man genau hinsehen. Der Vermieter darf z.B. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung – also Wartung und Reparatur – nicht auf den Mieter abwälzen. Vor allem bei den Hausmeisterkosten sollte man prüfen, ob der Hausmeister auch Reparaturen vornimmt. Auch Verwaltungstätigkeiten wie z. B. Wohnungsabnahmen oder -übergaben oder das Überprüfen der Ordnung im Haus durch den Hausmeister sind nicht umlegbar. Neben den Kosten für den Hausmeister darf der Vermieter Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung nur abrechnen, wenn sie nicht vom Hausmeister durchgeführt werden.

Umlageschlüssel
Wie die einzelnen Kosten verteilt werden, richtet sich nach der Vereinbarung im Mietvertrag, ist nichts vereinbart, sind die gesetzlichen Vorschriften maßgeblich, auch die Abrechnungspraxis der letzten Jahre ist zu beachten. Vermieter wechseln gern die Verteilungsart, je nachdem, welche Verteilung für sie günstiger ist, deshalb empfiehlt es sich, die Abrechnung des Vorjahres zur Hand zu nehmen und zu vergleichen, ob sich bei der Verteilung etwas geändert hat.

Wenn etwas nicht stimmt
Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass die Abrechnung ganz oder teilweise falsch ist, sollte man Widerspruch einlegen. Dafür hat der Mieter 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit. Bei formell fehlerhaften Abrechnungen sollte man darauf achten, dass die Frist des Vermieters zur Erstellung der Abrechnung bereits abgelaufen ist, bevor man die formelle Unwirksamkeit rügt, sonst kann es passieren, dass der Vermieter eine korrekte Abrechnung „nachschiebt“.
Dass der Mieter 12 Monate Zeit hat, um Widerspruch zu erheben, bedeutet aber nicht, dass eine Nachzahlung auch erst nach Ablauf der 12 Monate fällig wird. Die Gerichte geben dem Mieter hier ca. 4 Wochen zur ersten Prüfung der Abrechnung, dann muss die Nachzahlung erfolgen. Sollte sich später die Unrichtigkeit herausstellen, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. Zur Sicherheit sollte jedoch immer unter Vorbehalt gezahlt werden, da einige Gerichte das vorbehaltlose Zahlen als Schuldanerkenntnis werten. Auch eine Nachzahlung sollte man nur unter Vorbehalt annehmen.

Mit ein paar kurzen Schritten lassen sich also schon viele Fehler in Betriebskostenabrechnungen erkennen. Bei speziellen Fragen, insbesondere bezüglich der Umlegbarkeit der Kosten, empfiehlt sich aber der Weg zum Fachmann.

Stand: 07.01.2009


Novelle zur Verpackungsverordnung – Folgen für den Versandhandel

Ziel der Verordnung
Zum 01. April 2009 tritt die 5. Verordnung zur Änderung der Verpackungsverordnung (VerpackV) vollständig in Kraft. Wesentliches Ziel der Novelle soll die Sicherstellung der haushaltsnahen Entsorgung von Verkaufsverpackungen sein. Zu diesem Zweck sieht die Änderungsverordnung vor, dass grundsätzlich alle Verpackungen, die zu privaten Endverbrauchern gelangen, bei dualen Systemen zu lizenzieren sind. Zugleich soll die Transparenz bei der Entsorgung von Verkaufsverpackungen erhöht und ein verbesserter Rahmen für den Wettbewerb zwischen den Anbietern haushaltsnaher Rücknahmesysteme vorgegeben werden.

Wesentliche Änderungen
Nach der 5. Novelle zur Verpackungsverordnung reicht es für Hersteller und Vertreiber nicht mehr wie bisher aus, vom Endverbraucher gebrauchte Verpackungen zurückzunehmen und einer Verwertung zuzuführen. Die bisher alternative Möglichkeit des § 6 Absatz 3 VerpackV, sich an Stelle der direkten Rücknahme an einem dualen System zu beteiligen, wird durch die Novelle zur Pflicht. So heißt es in dem neu geregelten § 6 Abs. 1 VerpackV:

Hersteller und Vertreiber, die mit Ware befüllte Verkaufsverpackungen, die typischerweise beim privaten Endverbraucher anfallen, erstmals in den Verkehr bringen, haben sich zur Gewährleistung der flächendeckenden Rücknahme dieser Verkaufsverpackungen an einem oder mehreren Systemen nach Absatz 3 zu beteiligen.

Konkret bedeutet dies, dass jedes Unternehmen, gleich auf welcher Handelsstufe, Verpackungen und Materialien, die es erstmalig mit Ware befüllt, lizenzieren lassen muss, soweit diese Verpackungen oder Materialien beim Endverbraucher anfallen. Der Begriff des erstmaligen Inverkehrbringens ist hier wohl eher im Sinne von Überlassen an andere zu verstehen als im Sinne der Bereitstellung auf dem Markt wie z.B. bei der CE-Kennzeichnung. Für einen Hersteller von Ware, der Ware unter der Eigenmarke eines (Groß-)Händlers herstellt und in dessen Aufmachung verpackt und etikettiert, hätte dies dann zur Folge, dass nicht der Großhändler, sondern er selbst für die Lizenzierung der Verpackung bzw. des Verpackungsmaterials verantwortlich wäre. Wichtig ist letztlich, dass das Verpackungsmaterial oder die Verpackung auf einer der Handelsstufen lizenziert ist. Dies kann der Verpackungshersteller oder auch derjenige sein, der die Verpackung mit Ware befüllt. Zur Vermeidung von Doppellizenzierungen ist es daher ratsam, sich im Vorwege der Lizenzierung zu erkundigen, ob die Verpackung der Ware nicht bereits von einem Vorlieferanten bei einem dualen System angemeldet wurde. Gegebenenfalls sollte man sich dies schriftlich bestätigen lassen.
Eine Pflicht der Hersteller und Vertreiber zur Kenntlichmachung der Beteiligung an einem dualen System durch Kennzeichnung der Verpackung (z.B. durch den Grünen Punkt) entfällt nach der Änderungsverordnung.

Wen betrifft die Änderungsverordnung?
Betroffen durch die Änderungen der Verpackungsverordnung sind vor allem Versandhändler, bei denen die Ware üblicherweise mit der eigentlichen Produktverpackung für den Versand zusätzlich zum Schutz verpackt wird. Diese Verpackungen dürften meist Serviceverpackungen und somit Verkaufsverpackungen im Sinne der Verpackungsverordnung sein, da sie in der Regel die Übergabe von Waren an den Endverbraucher ermöglichen und im Gegensatz zur Umverpackung auch meist aus Gründen der Hygiene, der Haltbarkeit oder des Schutzes der Ware vor Beschädigung oder Verschmutzung für die Abgabe an den Endverbraucher erforderlich sind. Nach der bisherigen Fassung der Verpackungsverordnung war im Versandhandel lediglich die Rücknahme durch geeignete Rückgabemöglichkeiten in zumutbarer Entfernung zum Endverbraucher zu gewährleisten und auf diese Rückgabemöglichkeit hinzuweisen. Mit der Änderungsverordnung ist jetzt in diesen Fällen die Teilnahme an einem dualen System erforderlich. Eine Zuwiderhandlung kann nach § 15 VerpackV als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden. Es ist daher jedem Versand- und Onlinehändler zu empfehlen, sich an einem dualen System zu beteiligen und die für den Endverbraucher bestimmten Verpackungen lizenzieren zu lassen. Zwar besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, gebrauchte Verpackungen zu verwenden, die bereits lizenziert wurden, die Beweislast hierfür liegt jedoch beim Händler und dürfte in der Praxis mit unverhältnismäßigem Aufwand und rechtlichen Unsicherheiten verbunden sein.

Stand 07.01.2009


Shoppen im Internet – Wer trägt das Risiko der Versendung?
LG Coburg vom 12.12.2008 – Az. 32 S 69/08

Immer mehr Geschäfte werden über das Internet getätigt, fast jeder hat bereits etwas im Internet gekauft, sei es im Rahmen einer Online-Auktion (wie eBay) oder eines schlichten Katalogkaufes.
Nicht selten geht die gekaufte Sache dann beim Transport kaputt oder kommt gar nicht erst an. Dann stellt sich die Frage, wer für welche Schäden haftet.
Grundsätzlich stellt das BGB die Regel auf, dass der Käufer für die Gefahr der Verschlechterung oder des Untergangs der Sache haftet, wenn er die Versendung verlangt hat. Bei Internetgeschäften wird in der Regel unterstellt, dass der Käufer die Versendung verlangt hat, schließlich kaufte er im Bewusstsein, dass die Sache geliefert wird. Damit hat also der Käufer den Schaden, wenn der Verkäufer die Sache ordnungsgemäß an den Transporteur (Paketservice) übergeben hat. Der Käufer kann lediglich vom Verkäufer verlangen, dass dieser ihm die Ansprüche gegen den Transporteur abtritt.
Von dem Grundsatz gibt es jedoch zwei äußerst wichtige Ausnahme: Wenn der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer ist, so trägt dieser das Risiko bis zur Übergabe an den Käufer, also bis dieser das Paket erhalten hat.
Eine zweite Ausnahme liegt vor, wenn der Käufer eine besondere Art des Versands gefordert hat und der Verkäufer davon abgewichen ist. In der Praxis fordert der Käufer häufig einen versicherten Versand. Soweit der Verkäufer davon abweicht und die Sache beschädigt wird/nicht ankommt, so muss der Verkäufer den Schaden tragen.
Das Landgericht Coburg hat im Dezember 2008 entschieden, dass der private Verkäufer auch dann für einen Schaden haftet, wenn er die Sache zwar wie vereinbart versichert versendet, aber die Versicherung aufgrund der Art der Sache (im entschiedenen Fall ein Goldbarren) nicht greift. Das Gericht ist der Ansicht, dass sich der Verkäufer vor Versendung gründlich vergewissern muss, ob die Ware auch unter den Versicherungsschutz fällt. Sollte das nicht der Fall sein und die Sache wird beschädigt/geht verloren, so haftet der Verkäufer auf Schadensersatz.




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